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오피스텔 임대를 구하려는데 전입신고가 되는 곳이 있고, 전입이 안되면서 부가세를 별도로 지불해야 하는 곳이 있어요. 또 어느 곳은 계약서 쓸 때 사업자가 필요하다고 하고합니다. 주거용? 업무용? 무엇이 다를까요. 오늘은 주거용과 업무용의 다른 점과 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.
1. 오피스텔의 특징
오피스텔은 특이하게도 업무용과 주거용으로 모두 활용 될 수 있는 카멜레온과 같은 특징을 가지고 있어요. 따라서 임대차 계약 시 소유주가 어떤 유형의 사업자로 등록되어 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
임대인(집주인)이 주택임대사업자인지 일반임대사업자인지에 따라 임차인(세입자)의 자격, 계약 조건까지 모든 것이 달라지기 때문이죠.
2. 주택임대사업자 vs 일반임대사업자, 무엇이 다른가요?
같은 건물 오피스텔이라도 각 호실 별로 소유주가 달라요. 물론 세대수가 많지 않은 소규모 오피스텔의 경우 그렇지 않은 곳도 있지만, 세대수가 많은 대형 오피스텔은 각 호실 별로 개별 등기가 되어 있어요.
이때 소유주의 등록사업 유형 및 용도에 따라 임대 할 때 규정이 달라져요. 쉽게 말해, 주거용으로 쓸지 업무용으로 쓸지에 따라 법적 혜택과 의무가 완전히 달라집니다. 유형은 세가지로 분류되어 있는데, 주택임대사업자, 일반임대사업자, 무등록사업자가 있어요.
가장 큰 차이점은 임대 목적에 있는데요. 주택임대사업자는 오피스텔을 주거용으로 임대하는 사업자이며, 일반임대사업자는 업무용(사무용)으로 임대하는 사업자를 말합니다. 이 차이에서부터 모든 조건이 달라지게 됩니다.
세금: 일반임대사업자는 분양 시 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 하지만 주택임대사업자는 부가세 환급이 없는 대신 양도소득세, 종합부동산세 등에서 세제 혜택(조건 충족 시)을 받을 수 있습니다.
주택 수: 주택임대사업자로 등록된 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다주택자일 경우 세금 부담이 커질 수 있습니다. 반면 일반임대사업자의 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다.
임차인 보호: 주택임대사업자는 임대료 증액 5% 상한 및 계약갱신청구권 등 주택임대차보호법의 적용을 받아 임차인을 더 두텁게 보호합니다.
2.1 주택 임대사업자
주택임대사업자는 10년 장기주택임대사업자, 6년 단기주택임대사업자가 있어요. 4년단기주택임대사업자는 20년 8월 폐지되었으나, 주거안정을 위한 공급책으로 25년 6년짜리 단기민간임대사업자가 부활이 되었습니다.
- 주택임대차보호법 적용
- 주택임대사업자 임대인은 임차인의 보증금 보호를 위해 보증보험(HUG 등)에 가입 할 의무가 있어요. 단, 보증금이 지역 최우선변제금 내에 속할 경우 임차인의 동의를 받으면 가입하지 않아도 됩니다.
- 주택임대사업자는 면세사업자로 소득신고 의무가 있으나 부가세 납부 의무는 없어요. 물론 영수증 발급이 안됩니다.
- 임대료 증액 제한 있어요. 1년에 보증금의 5%를 넘지 않도록 해야합니다. 위반시 1000만원이하 과태료
- 임대차 신고의무가 있어요. 매번 계약서 작성 때마다 임대목적물 관할 시군구 주택과에 신고해야 해요. 위반 시 과태료가 500만원 이하로 꽤 높아요.
- 주거용 건축물의 재산세 적용과 장기임대사업자의 경우 세제 혜택이 있어요.
2.2 업무용 일반임대사업자
- 상가건물임대차보호법 적용
- 부가가치세 과세해야 해요. 매년 상반기, 하반기 두 번 부가세 신고의무 있어요.
- 임대료 증액은 기존 임차인에게 5% 상한이 있지만, 새로운 임차인에게는 제한이 없어요
- 주거용 건축물이 아닌 상업용 건축물로 적용 되어 재산세가 다소 높아요.
3. 주거용으로 사용하면?
- 임대인이 주택임대사업자로 주거용으로 사용하여야 하고 전입신고가 가능합니다.
- 주택으로 간주되어 주택 관련 법규의 보호를 받을 수 있어요.
- 임대차보호법 적용, 보증금 보호 등의 혜택이 있죠. 단, 임차인의 다음의 세 가지 요건이 모두 충족이 되어야 합니다.
- 물건의 인도(입주)
- 전입신고
- 확정일자(임대차 신고로 일괄처리)
4. 업무용으로 사용하면?
- 임대인이 일반임대상업자로 업무용으로만 사용해야 해요. 그렇기 때문에 임대차 계약 시 임차인(세입자)의 사업자등록증이 필요해요. 그렇지 않을 경우 계약서 특약사항에 전입신고 하지 않고 업무 목적으로만 사용할 것을 명시해요.
- 월세에 별도로 부가세 10%가 붙어요. 예를 들면, 보증금 1000만원 월세 60만원에 부가세 별도를 계산하면 월 66만원이 됩니다. 임대인은 세입자에게 받은 부가세를 본인이 취하는 것이 아니고 1년에 두 번 국세청에 신고 하고 세금 납부해야 합니다. 간혹 부가세를 포함하는 경우도 있는데 결론 마찬가지로 임대인이 부가세 신고를 해야해요.
- 상가 건물로 취급되어 사업용 부동산 규정이 적용되며, 상가임대차보호법이 적용됩니다. 보증금 환산금액이 지역 보증금 한도내에 들어가야하고 다음의 요건을 갖추어야 보호를 받을 수 있어요.
- 물건의 인도(입점)
- 확정일자(관할 세무서)
- 사업자등록 및 사업자로 계약서 작성
5. 오피스텔 계약할 때 꼭 체크해야 할 포인트
1. 계약서의 용도 명시
2. 부가세 처리 방식- 업무용 임대차 계약 시 부가세 포함 또는 별도 여부에 따라 임차인이 매달 지불할 금액이 달라집니다.
3. 보증금 보호 절차- 지역 최우선변제금 및 임차인의 요건 체크 필수. https://최우선변제 더알아보기
4. 임대료 증액 규정- 등록주택임대사업자는 1년에 전년 임차료에 5%상한으로 이를 위반 시 과태료 발생합니다.
5. 주차 및 용도 변경 리스크- 전입신고 가능 여부에 따라 용도에 맞게 사용하여야 하며, 그렇지 않을 시 과태료 등 손해에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
결론적으로, 오피스텔 임대차 계약 전에는 반드시 해당 오피스텔이 주택임대사업자 물건인지, 일반임대사업자 물건인지 등기부등본과 건축물대장을 통해 용도를 확인하고, 임대인에게 직접 사업자 종류를 문의하는 것이 중요합니다.
자신의 상황과 목적에 맞는 매물을 선택해야 불필요한 분쟁을 막고 안정적인 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. 현명한 선택으로 성공적인 오피스텔 투자와 보금자리 마련을 이루시길 바랍니다! 😊