지난 9월 7일 , 정부가 주택 공급 확대 방안에 대한 대책을 발표했습니다. 부동산 전문가의 분석에 따르면 착공 실적을 늘리는 데 중점을 둔 공공 주도 공급 정책이 주를 이루고 있습니다. 어떤 내용인지 자세히 살펴보겠습니다.
1.공급 확대의 필요성
현재 서울, 수도권의 주택 보급률이 매우 부족한 상황입니다. 건설업계 PF사태로 인한 2022년부터 서울의 아파트 공급이 급격히 감소했고, 비아파트 및 공공주택 착공 실적도 줄어들고 있습니다 . 이로 인해 향후 4~5년간은 주택 가격 상승을 막기 어려운 상황이라는 진단이 나왔습니다 .
2. 착공 실적 증대
이번 대책의 핵심은 공공 부문을 중심으로 착공 실적을 대폭 늘리는 것입니다. 민간 건설업체는 영리를 추구하기 때문에 시장 상황에 민감하게 반응하지만, 공공 부문은 경제성을 따지지 않고 공급을 추진할 수 있기 때문입니다.
물론 공공만으로는 부족하기 때문에, 민간 주도의 재개발 및 재건축 규제도 완화될 예정입니다. 또한 다양한 세부 추진방안을 마련해 공급확대에 총력을 기울일 예정입니다.
3. 세부 추진 방안
공공 주도 공급 확대:
LH가 직접 주택 용지를 조성하고 시행하는 방식으로 전환하여 2030년까지 수도권에 6만 호를 착공할 계획입니다. 이는 LH가 더 이상 땅 장사 한다는 의심에서 벗어나, 역할의 본질에 더 충실할 수 있도록 하는 방안으로 보여지는 대목입니다.
상업, 공공시설 부지 등 비주택 용지를 주택 용지로 변경하는 방식으로 토지 확보에 나섭니다.
인허가 절차 간소화하고 불필요한 중복 절차를 없애 사업 속도를 높일 예정입니다.
도심 주택 공급 활성화:
노후 된 영구 임대 아파트를 재건축하여 중산층도 입주 가능한 공공임대 주택을 공급할 계획입니다.
노후 공공청사나 학교 부지 같은 유휴 부지를 활용하여 주택을 건설합니다.
공공 도심복합사업의 용적률 인센티브를 확대하여 사업성을 높여 공급확대에 기여하도록 할 예정입니다.
민간 부문 활성화:
1기 신도시 정비 사업에 주민 제안 방식을 도입하고, 이주 수요를 흡수하는 경우 예정 물량 초과를 허용합니다.
빈집 정비를 활성화하기 위해 용적률과 건폐율을 완화하고, 사업 초기 비용을 지원할 계획입니다.
리모델링 사업도 일반 분양 비율을 확대하는 방식으로 개선됩니다.
5. 2025년 9·7 대책의 특징과 기존 정책과의 차이점
5.1. 문재인 정부: 수요 억제 중심
문재인 정부는 시장 과열을 투기 수요 때문이라고 판단하고, 수요를 억제하는 데 주력했습니다. 핵심 정책은 다음과 같습니다.
세금 강화: 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 종합부동산세 강화 등으로 주택 보유 및 매매 부담을 크게 늘렸습니다.
대출 규제: LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 강화하여 주택 구매를 위한 자금 조달을 어렵게 했습니다.
거래 규제: 분양가 상한제, 주택 거래 신고제 등을 도입해 투기를 막으려 했습니다.
5.2. 윤석열 정부: 공급 확대와 규제 완화 중심
윤석열 정부는 문재인 정부의 강력한 규제로 공급이 부족해졌다고 보고, 시장의 공급을 늘리고 규제를 완화하는 방향으로 정책을 전환했습니다.
재개발·재건축 완화: 안전진단 규제를 완화하고 재건축 초과이익환수제를 개선하는 등 민간 주도의 정비 사업을 활성화하려 했습니다.
대출 규제 완화: 생애 최초 주택 구매자에 대한 LTV 한도를 늘리는 등 실수요자의 주택 구매를 지원했습니다.
5.3. 수요 억제에서 공급 확대로
역대 정부의 부동산 정책은 크게 **'수요 억제'**와 **'공급 확대'**라는 두 가지 큰 축으로 구분할 수 있습니다. 최근 발표된 9·7 대책은 이전 정부와는 확연히 다른, 공급 확대에 초점을 맞추고 있습니다. 지난 정부의 부동산 정책과 비교해보면 다음과 같은 차이를 알 수 있습니다.
5.4. 인허가 vs 착공
기존 정부들은 주택 공급 목표를 '인허가' 건수로 제시하는 경우가 많았습니다. 그러나 인허가 이후 실제 착공이나 준공으로 이어지지 않는 경우가 많아, 시장에서 체감하는 공급 효과가 부족하다는 지적이 많았습니다.
이번 9·7 대책은 공급 목표를 '착공' 기준으로 명확히 제시했습니다. 이는 실제로 주택 건설이 시작되어 미래의 공급 물량을 가시화 하겠다는 의지가 보여집니다. 수도권에 5년 간 135만 가구, 연평균 27만 가구를 착공하겠다는 구체적인 목표를 내세웠습니다. 쉽게 말하면 매년 신도시 급 규모의 공급 물량입니다.
5.5. 공급 주체의 변화: '민간'에서 '공공'으로
이전 윤석열 정부는 민간의 규제 완화를 통해 공급을 늘리려 했지만, 이번 대책은 LH 등 공공기관이 직접 택지를 조성하고 시행하는 등 공공이 주도적으로 공급에 나서겠다는 점을 분명히 했습니다. 이는 민간 사업의 변동성을 보완하고, 정부가 공급량을 안정적으로 관리하겠다는 의지로 볼 수 있습니다.
또한, 노후 영구 임대주택 재건축, 공공청사 및 학교 부지 활용, 용적률 인센티브 확대 등을 통해 도심 내 공급을 활성화하는 방안을 제시하며, 단순히 신도시 개발에만 의존하지 않는다는 점도 특징입니다.
6. 기타 대책
부동산 시장 거래 질서 확립을 위해 이상 거래 모니터링 및 세무 조사를 강화할 예정입니다. 또한, 규제 지역 LTV가 50%에서 40%로 낮아지고, 임대 사업자 대출 LTV는 수도권 전역에서 0%로 조정됩니다. 1주택자의 전세 대출 한도는 2억 원으로 일괄 적용됩니다.
7.결론
9·7 대책은 '공공의 강력한 공급 의지'를 보여주는 정책으로 평가됩니다. 문재인 정부의 수요 억제책과 윤석열 정부 초기의 민간 주도 공급책을 거쳐, 이제는 정부가 직접 나서서 시장에 확실한 공급 신호를 주겠다는 메시지를 담고 있습니다.
하지만, 발표된 공급 물량이 실제로 시장에 입주 가능한 주택으로 나오기까지는 시간이 걸릴 것이므로, 단기적인 가격 안정 효과보다는 장기적인 시장 안정에 기여할 것으로 보입니다.
장기적 대안이라고 하더라도 실질적 공급 대책이 마련된 이상 공급 부족을 원인으로 하는 기대 수요 및 투기 수요가 근절 되기를 기대하며, 더 이상 청년 세대들이 집값으로 목줄 끌려 다니는 일이 없어지길 기대합니다.