보증금이 위험하다! 진화하는 신종 전세사기 수법 - 부동산 머니스토리

화하는 전세사기, 과거에는 집주인의 단순 채무 불이행이나 '깡통전세'와 같은 기본적인 사기 형태였다면, 최근에는 법의 허점을 교묘하게 파고들거나 공적 보증제도를 역이용하는 등 더욱 지능적이고 조직적인 방식으로 발전하고 있습니다. 

jtbc뉴스의 보도 된 자료에 의하면, 지난 2년 동안 전세 사기를 당했다고 신고한 피해자가 45,000명을 넘어섰다고 해요. 피해자들은 제대로 구제받지 못하고 있으며, 범죄 수법은 점점 더 교묘해지고 있습니다.

이번 글에서는 세입자를 완벽하게 속이는 최신 전세사기 수법과 그에 대한 예방법을 살펴보겠습니다.

1. "권한 없는 집주인" - 신탁 사기

최근에 이슈가 되고 있는 가장 대표적인 신종 사기 수법은 신탁등기를 악용하는 것입니다. 쉽게 말해, 세입자가 계약한 집주인이 실제로는 부동산을 처분하거나 임대할 권한이 없는 경우입니다.

사기 수법:

집주인(위탁자)은 부동산 관리나 담보대출을 위해 신탁회사(수탁자)에 부동산 소유권을 넘깁니다. 이때 부동산 등기부등본의 소유자는 신탁회사로 변경됩니다. 

기존 집주인(위탁자)은 마치 여전히 소유자인 것처럼 행세하며 세입자와 전세 계약을 체결합니다. 이 경우 신탁회사의 동의를 받아야하고 계약금 및 보증금도 신탁회사의 계좌로 입급이 되어야 합니다. 

이 경우 신탁사와 위탁자 사이 특약에 "신탁회사의 동의 없는 임대차 계약은 무효"라는 신탁원부 상 특약 조항이 있음에도 이를 고지하지 않거나 숨겨둡니다.

계약 만료 시, 세입자는 법적 소유자인 신탁회사에 보증금 반환을 요구할 수 없고, 위탁자인 기존 집주인은 재산을 빼돌리고 사라집니다.

근거 및 실제 사례:

최근 인천과 화성 동탄 등 신도시의 오피스텔 및 빌라 단지에서 이런 신탁 사기가 대규모로 발생했습니다. 피해자들은 등기부등본의 '갑구'에 소유자가 신탁회사로 기재된 것을 놓치거나, "대출 때문에 잠시 맡겨둔 것"이라는 공인중개사와 집주인의 말에 속아 수억 원의 보증금을 잃었습니다. 

법원은 신탁회사의 동의 없는 계약은 대항력이 없다고 판단해 세입자들이 연이어 패소하고 있습니다.

2. "안전장치를 역이용한다" - 전세보증보험 악용 사기

세입자 보호를 위해 만들어진 HUG의 전세보증금 반환보증보험 제도를 교묘하게 노리는 사기 수법입니다. 이들은 세입자의 신뢰를 얻으면서 동시에 공공기관에 피해를 주는 악랄한 방식을 사용합니다.

사기 수법:

사기꾼들은 감정평가사와 짜고 신축빌라의 시세를 일부러 과장해서 부풀립니다. 신축빌라는 시세를 측정하기 어려운 점을 이용해 부풀려진 매매가와 똑같은 금액으로 전세보증금을 설정한 뒤, "HUG 보증보험으로 100% 안전하다"며 세입자를 유혹합니다.

전세사기 빌라왕 사건이 이경우에 해당합니다. 자기 자본이 매우 적거나 거의 없이 수 많은 신축 빌라를 매입하거나 신축하여 주변 시세보다 높은 전세가로 임대차 계약을 하고 세입자가 보증보험에 가입하게 합니다. 이러한 방식으로 돌려막기를 하거나 종국에는 채무를 이행하지 않고 배째라 하거나 잠적합니다.

세입자는 HUG를 통해 보증금을 돌려받을 수 있지만, HUG는 실제 시세보다 높은 가격에 집을 떠안아 엄청난 손실을 입게 됩니다.

이러한 형태로 발생한 수많은 HUG의 손실은 종국에는 임대차 시장에서 보증보험 한도가 낮아지게 하고 그로인해 청년 주거안정의 지렛대 역할을 온전하게 하지 못하게 하여 임대인은 물론 임차인들의 상황을 악화하는 매우 안 좋은 영향을 미치게 합니다.

실제 사례:

경찰청 국가수사본부의 전세사기 특별단속 결과를 보면, 이런 '무자본 갭투기'와 보증보험 악용 사기가 전체 사기 유형 중 상당한 비중을 차지했습니다. 브로커, 감정평가사, 공인중개사 등 전문가들을 동원한 '기업형' 범죄로, 결국 그 피해는 국민 세금으로 메워야 하는 공공기관의 부실로 이어집니다.

3. "법의 허점을 노린다" - 전입신고 효력 발생 시점 악용

주택임대차보호법의 대항력 발생 시점이라는 아주 작은 법적 틈새를 노리는 교묘한 사기입니다.

사기 수법:

세입자가 전세 계약을 맺고 잔금을 치르는 이사 당일, 집주인은 은행에서 주택담보대출을 받고 근저당권을 설정하는 수법이 있었습니다.

세입자가 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받더라도, 법적 대항력은 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 반면 은행의 근저당권은 설정 당일 바로 효력이 생깁니다.

결과적으로 세입자의 보증금 반환 순위가 은행 대출금보다 뒤로 밀리게 됩니다. 나중에 집이 경매로 넘어가면, 은행이 먼저 돈을 가져가고 세입자는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

실제 사례:

이 수법은 주로 다가구주택이나 신축빌라에서 벌어지며, 법률 지식이 부족한 사회초년생이나 신혼부부가 주요 타깃입니다. 판례에 따르면 근저당권 설정일과 전입신고일이 같을 경우, 근저당권의 효력을 우선하기 때문에 세입자가 구제받기가 매우 힘듭니다.

4. "집주인은 바지사장" -건설사 운영 방식

문제의 건설사는 2018년부터 5년 동안 서울 동작구 등에서 수십 채의 건물을 지어왔습니다. 대출을 받아 건물을 올린 뒤, 세입자의 보증금으로 다른 세입자의 보증금을 땜빵하는 방식입니다.

일부 건물의 명의를 일용직 건설 노동자 앞으로 돌려놓았으며, 보증금을 반환할 길이 막히자 개인 파산을 하게 되었습니다.

누가 민사적 책임자인지에 대한 혼란이 있으며, 파산하면 100% 탄감이 이루어진다고 해요.

사기 수법

건설 노동자를 바지임대인으로 내세워 보증금을 돌려달라고 요청하면, 결국 파산 신청을 하는 수법을 사용해요. 이 경우 누가 민사적 책임자인지 따져야 하고, 파산신청시 빚 탕감이 이루어지는 형태입니다.

실제 사례 

피해를 당한 30살 이청년은 보증금 7천만 원의 전세집에 살았으며, 이는 그가 몇 년 동안 모은 전 재산이었습니다. 임대인은 행정적 이유를 들어 자신도 피해자라고 호소하며 나몰라라 했고, 지난해 6월, 임대인이 파산했다는 소식을 듣고 보증금을 돌려받지 못한다는 통보를 받았어요.

이 건물에는 17명의 청년이 거주하고 있으며, 대부분의 전세금이 1억 4, 5천만 원에 달합니다. 피해자들은 이 돈이 허영심을 채우는 돈이 아니라 평생 갚아야 할 부채라고 강조했습니다.

 5. "무려 760억 원을 가로챈 임대인"- 수원 왕회장' 전세 사기 사건

지난 2023년, '수원 왕회장'으로 알려진 전세 사기범 정모 씨와 그의 가족이 500명이 넘는 피해자들에게 760억 원에 달하는 보증금을 돌려주지 않아 큰 사회적 파장을 일으켰습니다. 15년의 실형을 선고받았음에도 불구하고, 정 씨의 충격적인 행태는 계속해서 드러나고 있습니다.

5.1.  재산 은닉과 새로운 사업 시도

정 씨는 경기 양평에 시가 150억 원에 달하는 8,800평의 땅을 보유하고 있었고, 이 땅을 매각해 피해자들에게 보증금을 상환할 것도 아니라 오히려 새로운 사업을 기획했습니다. 그가 소유한 7층 건물 꼭대기에는 부동산 회사 사무실이 자리 잡았고, 대규모 전원주택 단지와 테마파크 조성 계획까지 광고판에 내걸었습니다. 

하지만 이 땅 대부분은 경매를 앞두거나 가압류된 상태여서 또 다른 피해자가 발생할 위험이 컸습니다. JTBC의 취재가 시작되자 해당 업체는 온라인상 분양 관련 내용을 즉시 삭제했습니다.

5.2.  계속된 피해자 괴롭힘

더욱 충격적인 점은 정 씨가 구치소에 있으면서도 피해자들을 계속 괴롭혔다는 사실입니다. 보증금을 돌려받지 못한 피해자들에게 여전히 월세를 독촉하며 법적 조치를 취하겠다고 통보했습니다. 

이는 정 씨가 주택 관리를 위임한 회사를 통해 이루어졌고, 결과적으로 피해자들은 보증금은커녕 월세까지 내야 하는 이중고에 시달렸습니다.

5.3. 호화로운 생활과 반성 없는 태도

정 씨는 피해자들에게 보증금을 줄 돈이 없다고 주장했지만, 그의 자금 흐름을 추적한 결과 전혀 그렇지 않고 많은 재산을 은닉하고 있는 것으로 드러났습니다.  자신의 이름으로 18개 법인을 운영했으며, 여러 차명 법인도 보유하고 있습니다.

태양광 사업, 카페와 빵집 운영, 유명 개그맨과의 치킨 프랜차이즈 사업 논의 등 다방면으로 사업을 벌였습니다. 보증금을 못 준다고 말하던 시기에도 온라인 게임 아이템에 4,700만 원, 마트 상품권 구매에 4,800만 원 등 수천만 원을 써댔습니다. 이러한 행태로 보아 피해자들의 눈물 따위에는 관심도 없어 보입니다.

정 씨는 지난 6개월간 재판부에 37차례나 반성문을 제출했지만, 정작 피해자들에게는 단 한 번도 사과하지 않았습니다. 오히려 15년 형이 너무 무겁다며 법원에 상고했습니다. 정말 철면피 그 이상이네요.

6. 이러한 사기 수법을 피해 가려면? 

사기수법도 다양합니다. 이러한 전세 사기에 최대한 방어하려면 계약 전 꼼꼼한 체크와 다음의 기본적 사항들을 숙지하고 있어야 합니다.

• 건출물대장 확인- 위법 불법건축물은 '임대차보호법'의 임차인 보호가 어려울 수 있습니다.
• 등기부등본확인- 갑구의 소유권 확인, 을구의 선순위 권리(대출 등) 확인 할 수 있어요.
• 적정 시세 확인- 매매 시세의 80%미만에 속하는지 확인. 
• 임대인의 세금체납 확인- 임대인의 국세 및 지방세 납부 증명을 요구할 수 있습니다.
• 임대인의 신분 확인- 신분증 진위 확인(1382)을 통해 위조 신분증이 아닌지 확인합니다.
• 공인중개사 영업 여부 확인- 공인중개사 등록번호를 통해 정상 영업 여부 확인.
• 보증보험 가입- HUG
• 최근 벌어지고 있는 부동산 관련 사건 사고에 관심 갖기
• 집 상태의 꼼꼼한 확인- 만기 후 퇴거 시 발생할 수 있는 분쟁 방지

• '주택임대차보호법'의 대항요건 갖추기- 아래 대항요건 중 어느 하나라도 갖추지 못하면 '주택임대차보호법'의 보호를 받을 수 없어요.

1. 물건의 인도(입주) 
2. 전입신고 
3. 확정일자(임대차계약 신고로 일괄처리)

지금까지 살펴본 것처럼 전세사기의 수법은 갈수록 진화하고 있으며, 전세 사기의 심각성과 사기범들의 비윤리적인 행태를 여실히 보여줍니다. 

피해자들이 하루빨리 고통에서 벗어날 수 있도록, 그리고 이런 전세 사기가 재발하지 않도록 강력한 법적, 제도적 대책 마련이 시급합니다.