대출있는 집 계약? 소액임차인 최우선 변제금

요즘 주택 임대차 시장에서 임차인들이 겪는 어려움이 많은데요. 오늘은 소액임차인의 보증금 보호를 위한 최우선 변제권에 대해 알아보겠습니다.

여기서 소액 임차인이란 보증금이 법정 기준 이하인 임차인을 말합니다. 이들은 주택 경매나 체납처분 시 보증금 보호를 위해 특별히 인정된 최우선 변제권을 행사할 수 있습니다. 이 권리는 소액 임차인이 선순위 담보물권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있게 해주는 중요한 법적 장치입니다.

1. 사례를 살펴보면

직장인 A씨는 보증금 3000만원에 월세 50만원의 오피스텔 반전세를 구하게 되었어요. 원하는 지역의 월세 시세가 못해도 70~80만원에 관리비까지 포함하면 월 90만원 전후의 고정 지출이 발생하게 됩니다. 아무래도 부담스러워서 보증금을 높이고 월세를 낮출 수 있는 반전세 집을 구하기로 했는데요.

중개사님이 제시한 해당 집의 등기부등본에 대출이 있었지만, 최우선 변제금이라는 임차인을 위한 제도가 있으며, 혹여라도 기존의 대출로 인한 경매가 진행 되더라도 최우선적으로 보전을 받기 때문에 안전하다고 하네요.

2. 최우선변제권이란?

최우선변제권은 주택임대차 보호법에서 적용하는 소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 필수적인 권리입니다. 임대차 기간동안 거주하는 집이 경매 진행될 시 은행 등 선순위 담보물권자가 있어도 일정 금액의 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있어, 소액임차인의 경제적 어려움을 어느 정도 완화해줍니다.

단, 이같은 보호를 받기위해서 임차인은 몇가지 요건을 갖추어야 하는데 다음과 같습니다.

3. 소액임차인 요건 및 대항력

소액임차인이 되려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 보증금이 법정 기준 이하여야 하고, 주택 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 이를 통해 대항력을 갖추게 되는데, 이는 임차인의 주택 점유 사실을 법적으로 인정받는 것을 의미합니다. 이 조건을 충족하면 최우선변제권 행사 자격을 얻게 됩니다.

임차인의 대항력 요건

물건의 인도(입주)
전입신고
확정일자 (임대차계약 신고로 갈음할 수 있음)

4. 최우선변제권 행사 방법

최우선변제권 행사 방법은 임차주택이 경매나 체납처분으로 매각될 때 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사 신고를 해야 합니다. 필요한 서류를 준비하고 법원에 제출하는 과정이 중요하며, 이를 소홀히 하면 권리 행사에 제한을 받을 수 있습니다.

5. 소액임차인 보호를 위한 법적 변화

최근 몇 년간 소액임차인 보호를 위한 법적 변화가 있었습니다. 주택가격이 오르면서 임차 보증금도 따라 오르며 보증금 한도가 점진적으로 상향 조정되고 있습니다. 이로 인해 사각지대에 놓인 임차인들이 법의 테두리에서 벗어나는 일을 최소화하고 더욱 안전하게 주거 할 수 있도록 지원하고 있습니다.

6. 지역별 보증금 한도 및 변제액

각 지역마다 소액임차인의 보증금 한도와 변제액이 달라요. 자신의 지역에 맞는 정보를 확인하는 것이 중요합니다. 다음 이미지를 통해 지역 별 상세 정보를 쉽게 파악할 수 있습니다.

7. 최우선 변제 금액 적용 시점

최우선 변제금 적용시점을 잘 살피는 것이 매우 중요합니다. 임대차 계약 시점이 기준이 아닌 해당 집의 담보설정이 된 시점이 기준이라는 것 명심해야 해요.

이를 간과해서 계약 시점으로 잘못 알고 보증금 한도 내에 포함하여 안심하고 계약한 임차인은 막상 경매 사건이 벌어졌을 때 최우선 변제금을 전혀 보호 받지 못한 사례가 있습니다. 이유는 소액임차 보증금 한도 기준이 계약 시점이 아닌 담보 설정된 시점을 기준으로 삼기 때문인데요. 최근 시중 보증금액이 많이 상승하면서 과거 소액임차인 보증금 한도를 초과하는 이유입니다.

계약하고자 하는 집이 담보대출이 전혀 없다면 좋겠지만, 요즘 담보대출 없는 집이 많이 드물죠. 그렇다보니 어쩔 수 없이 담보 되어 있는 집을 계약하게 되는데요. 담보 설정이 언제 되어있는지 그 시점의 소액임차인 보증금 한도 내에 들어가는지, 얼마까지 최우선 변제금으로 보전 되는지 꼼꼼한 체크가 필요합니다. 이 글이 소액임차인 여러분께 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.