전세금 돌려받지 못할 때 ; 임차권 설정등기

전세 만기가 다가오면서 재계약 의사가 없음을 통보했으나 집 주인은 새로운 임차인이 구해지기 전엔 전세금을 돌려줄 수 없다고 드러눕는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 가뜩이나 전세사기 문제가 대두되면서 임차인의 불안과 걱정이 이만저만이 아니예요.

이러한 경우 계속 거주가 불가능하고 이사를 해야만 하는 임차인은 임차권 설정등기를 함으로써 안전장치를 한 후 이사를 나갈 수 있습니다. 오늘은 임차권 설정등기의 필요성과 조심해야 할 점을 알아보겠습니다.

1. 임차권 설정 등기란?

임차권 설정 등기는 임차인이 자신의 권리를 법적으로 보호 받기 위한 핵심 절차입니다. 전세계약 후 이사할 때 중개사들은 주민 등록 이전과 확정 일자 발급을 강력히 권장합니다. 이러한 절차를 통해 임차인은 '주택 임대차 보호법상 대항력'을 확보하게 됩니다.

2. 대항력의 개념

대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 거주 사실을 법적으로 주장할 수 있는 권리입니다. 임차인의 전세금 납부 및 거주 사실이 등기부 등본에 공시되지 않기 때문에 다음의 요건 전부를 반드시 갖추어야 해요.

물건의 인도(입주)
전입신고 (다음날 0시부터 효력 발생)
확정 일자 발급(임대차 신고 시 일괄 적용)이 중요합니다.

**확정 일자**는 계약서 내용의 임의 변조를 방지하고 권리의 순위를 표시하는는 핵심적인 역할을 합니다.

3. 임차권 등기 명령의 필요성

계약 기간 만료 시 전세금을 회수하지 못한 상황에서 이사를 해야 할 때가 있습니다. 공실 상태로 남겨진 집은 제3자로 하여금 임차인이 이미 전세금을 수령하고 떠났다고 인지하게 할 수 있습니다. 이러한 오해를 사전에 방지하기 위해 **임차권 등기 명령** 제도가 필요합니다.

임차권 등기를 함으로써 이사와 전출을 하더라도 임차인으로 권리를 유지하는 역할을 합니다.

4. 대항력 상실의 결과

대항력 상실이 반드시 전세금 회수 불가를 의미하지는 않습니다. 임차인은 여전히 전세금 반환 청구의 채권적 권리를 보유하며, 소송을 통해 권리 구제가 가능합니다. 다만, 대항력 상실 시 **강제 경매** 과정에서 배당 순위가 일반 채권자 수준으로 하락하게 됩니다.

5. 임차권 설정 등기의 요건

최근 임차권 설정 등기의 의미와 활용 방식이 점진적으로 변화하고 있습니다. 일선의 전문 변호사에 따르면, 이사 여부와 무관하게 임차권 설정 등기를 하는 사례가 증가하고 있습니다. 임차권 등기 명령 신청 조건은 다음과 같습니다.

임대차 계약의 종료 :임대차 기간이 만료되거나 해지통고 또는 합의하여 해지하는 등 임대차 계약이 종료되어야 합니다. (계약기간 동안 임차 목적물의 전부 또는 일부가 멸실되어 사용이 어려운 경우 포함)

보증금 미반환: 임대인이 임차인에게 보증금의 전부 또는 일부를 반환 받지 못한 경우.

주택퇴거 예정: 임차인이 반환금을 돌려받지 못한 상태에서 퇴거를 해야하는 경우가 해당합니다.

6. 임차권 설정 등기 신청 시기

임차권 설정 등기는 주로 계약 기간 종료 후 전세금을 반환받지 못한 경우 신청할 수 있습니다. 신청 시기는 계약 종료일에 가까워질수록 신속하게 진행해야 하며, 일주일 전 신청은 다소 위험할 수 있습니다.

반드시 이사 나가기 전 전입 상태에서 신청해야 하며, 등기 신청 후에는 반드시 등기부 발급 확인 후 이사를 나가야 합니다.

7. 임차권등기명령 신청 절차 안내

임차권등기명령을 신청하고 싶으신 분들을 위한 상세 가이드를 준비했어요! 아래 절차를 꼼꼼히 따라오시면 됩니다.

신청서 작성 시 포함해야 할 주요 내용들은 다음과 같아요:

1) 사건 기본 정보

임차인과 임대인의 개인정보 (성명, 주소, 주민등록번호)
법인인 경우 법인명, 대표자, 법인등록번호, 사업장 주소

2) 대리인 신청 시 대리인 정보

대리인의 성명과 주소

3) 임대차 주택/건물 정보

주택 또는 건물의 상세 표시
부분 임대의 경우 해당 부분 도면 첨부

4) 임차보증금 및 차임 내역

반환받지 못한 보증금 금액
미반환 차임 금액

5) 신청 취지와 구체적인 이유

임대차계약 체결 사실
계약 내용
계약 종료 원인
대항력 및 우선변제권 취득 날짜
(점유 시작일, 주민등록일, 확정일자 등)

6) 신청서 제출

임차권 설정등기는 임차주택의 소재지 관할 지방법원/지원/시군 법원에 제출합니다.
임차권등기명령신청서 제출 시 필요한 첨부서류:「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조에 따른 필수 서류들은 다음과 같습니다.

📋 필요 첨부서류 목록:

임대인 소유 주택/건물의 등기사항증명서
임대인 명의 소유권보존등기 가능 증명 서면
임대차계약증서

👍모두 꼼꼼히 준비하셔야 해요! 꼼꼼하게 준비하시면 임차권등기명령 절차를 수월하게 진행하실 수 있어요!

더 자세히 알아보기👉 https://www.easylaw.go.kr/CSP/생활법령 정보

7. 임차권 설정 등기와 거주 의무

임차권 설정 등기는 단순히 이사 시에만 필요한 절차가 아닙니다. 임차권 설정 등기 후에도 임차인은 전세금을 받기 전까지 계속 거주할 권리가 있습니다. 전세금 반환 의무와 부동산 인도 의무는 상호 연계된 동시 이행 관계에 있습니다.

8. 임차권 설정 등기의 비용

최근에는 임차권 등기를 직접 처리하는 자가 등기 방식이 점차 보편화되고 있습니다. 번거롭거나 필요한 경우 변호사 사무실에 의뢰할 시 소요 비용은 몇 십만 원 수준으로 부담이 크지 않아요.

정리하면

임대차 기간 종료 후 보증금 문제: 임대차 계약 기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우

임차권등기 신청: 이런 상황에서 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권을 등기한 후 안전하게 이사할 수 있습니다.

지연손해금: 이사 간 날로부터 보증금을 받을 때까지 민법상 연 5% 또는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금을 추가로 청구할 수 있으니 참고하세요.