10.15 부동산 대책, 역대급 대규모 규제지역 확대

10월 15일 제3차 부동산 대책이 나왔습니다. 아마도 역대급 대책 발표 내용에 놀라신 분들도 계셨죠? “와, 이번엔 진짜 세게 나가는구나!” 하는 생각이 들었습니다. 이번 대책은 진짜 초강력이라고 할 수 있습니다.

토지거래 허가구역과 조정대상, 투기과열지역을 한 번에 서울 전 지역은 물론이고 수도권까지, 규제망을 확 넓혀버렸거든요. 풍선 효과까지 미리 차단하는 대책으로 정부가 제대로 칼을 빼든 듯싶습니다.

최근 서울은 물론 수도권을 중심으로 갭투자, 투기 움직임이 꿈틀거리며 들썩거리는 양상을 보이고 있었는데 불이 타오르기 전 진화의 필요에 대한 대책이라고 할 수 있어요. 어떤 내용들이 있는지 자세히 알아보겠습니다.

1. 10.15 부동산 대책, 핵심만 콕!

주요 조치는 크게 두 갈래인데요, 하나는 집을 너무 쉽게, 많이 사지 못하게 규제하는 것. 다른 하나는 대출에 제동을 거는 거예요. 대책이 발표되자마자 바로 시행되는 내용이 많아서, 시장 반응도 빨리 나타날 듯해 저도 관심 있게 지켜보고 있어요😉

1. 규제 지역 범위 획기적 확대 (토지거래 허가 구역까지!)

2. 금융 규제도 한층 더 강화 (대출 한도 줄어듦)

2. 규제 지역, 어떻게 바뀌었나?

◇ 세부적으로 보면?

규제 지역 지정: 서울 전역, 그리고 성남, 분당, 용인 등 경기도 12곳도 새롭게 규제지역과 토지거래허가구역으로 추가됐어요.

금융 규제: 투기과열지구 LTV 40%, 조정대상지역 50%로 확 낮아졌고, 주택담보대출 한도도 6억 원으로 묶였어요. 중도금 대출 빼고, 잔금대출 전환 때 6억 원 한도가 적용된다는 점도 체크!

청약 제도 및 기타: 청약 가점제·추첨제 비율이 바뀌고 재당첨 제한도 새로 생겼습니다. 재건축 조합원 지분 양도도 더 어려워졌고요.

구분	변경 전	변경 후 (10.15 대책)
서울	강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 4곳	서울 전 지역 (투기과열지구 + 조정대상지역)
경기	일부 지역	성남, 분당, 용인, 수원, 하남, 광명 등 수도권 12곳 추가 지정

◇ 예시를 들어보면?

LTV(주택담보대출비율) 축소:

투기과열지구에선 LTV가 40%로 뚝 떨어졌어요.

(예: 10억 집 사려면 대출 4억밖에 안된단 얘기죠.)

대출 한도:

주택담보대출 최대 한도는 6억 원, 유지합니다.

그래도 사실상 갈수록 대출 받기는 더 까다로워요.

전세 대출 한층 강화:

전세 대출 받은 상태에서 규제 지역 내 3억 원 넘는 아파트 사면,

전세 대출이 제한돼요. 이른바 ‘갭투자’ 막으려는 거죠.

신용대출 제한:

1억 원 이상 신용대출이면, 집 사는 길이 더 좁아집니다.

재건축/재개발 이주비, 중도금 대출까지 제한:

예전엔 중도금, 이주비 꼼수로 집 사는 분들 있었는데, 이것도 통제에 들어갔어요.

조합원 지위 전매 제한:

재건축은 조합 설립 인가 후, 재개발은 관리처분 인가 이후엔 조합원 권리 넘기기 금지!

투기 세력 차단하는 효과가 있을 것 같아요.

3. 금융위원회 ‘스트레스 DSR’까지?!

이번엔 대출 규제에 새로운 단어가 등장했어요. ‘스트레스 DSR’… 좀 생소하죠? 대출을 해줄 때 미래 금리인상 위험을 미리 반영하여 대출받는 자의 상환 능력을 떠 깐깐하게 평가하겠다는 것인데요. 대출 받아 집사기 점점 더 어려워지는거죠.

쉽게 설명하자면,

DSR 하한선이 수도권 기준 3%로 올랐어요 (원래 1.5~3%였는데 이제 무조건 3% 적용)

만약에 앞으로 기준 금리가 인하된다고 해도, DSR 계산법을 바꿔서 한도 완화를 막겠다! 이런 의지도 보여요. “금리 내려도 집값 경쟁엔 틈 안준다”라는 신호가 엿보입니다.

더 알아보기 ☞ 국토교통부

4. 실수요자와 투자자, 반응은?

특히 생애 최초 LTV 70%을 적용받으려면 실제 전입해서 직접 살아야 하는 조건이 붙어서 투자 목적으로 우회하는 길도 좁아졌어요. 그동안 생애 최초 혜택으로 갭투기하던 분들, 이번엔 어렵겠죠? 그리고 생활안정자금 명목으로 집을 사는 것도 이제 더 이상 불가!

잘 아는 지인이 발표 당일 아침에 정부 발표 사실을 모르고 부동산을 방문했는데요. 갭투자 목적으로 전세 낀 집을 보려고 부동산 사무실에 방문했다가 포기하고 돌아왔다는 얘기를 들었어요. 취등록세가 8% 적용되어 1억이 넘는다는 말에 무서워 도망치다시피 돌아왔다고 합니다.

📝 마무리

대출 규제, 규제지역 확대, 청약제도 개편, 등 실질적으로 체감할 만한 변화가 바로 시작됐다고 볼 수 있어요. 또한, 발표 다음 날 바로 시행하는 경우도 주목할 만 한 이슈입니다. 물론 이게 과연 집값 안정으로 바로 이어질지는 살펴봐야 하지만, 정부가 시장에 강력한 시그널을 보냈다는 점은 분명하죠.

지금까지 살펴 본 결과 이번 대책, 이전보다 한층 강해진 건 확실해요. “이제 진짜 숨통 조인다”라는 말, 허투루 나온 게 아니죠. 저도 주변에서 “이제 더 사기 힘들겠다”는 얘기를 은근슬쩍 자주 듣는데, 여러분은 어떠신가요?

일반의 청년들도 계획하고 노력하면 집 장만이 가능하겠다는 수준으로 희망을 가질 수 있는 합리적인 가격으로 집값이 안정이 되길 바랍니다.