임차인의 계약해지권? 갱신계약 vs재계약의 차이

임차인이 갱신 요구권을 사용하여 갱신계약이 되었어요. 그런데 임차인이 만기 전 계약을 해지 하겠다고 통보를 하고 임대인은 새로운 임차인을 구하지 못해 곤혹스러워 하는 사례를 접했습니다. 이는 임대인과 임차인 간 자주 발생하는 분쟁의 원인이 되기도 합니다.

1. 계약갱신청구권이란?

임차인이 현재 거주 중인 주택의 계약 기간 만기 도래 시점에 추가로 2년 연장 계약을 청구 할 수 있는 임차인의 법적 권리입니다. 임차인의 주거 안정을 위해 임대 기간 동안 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 도입된 제도로 이를 2+2년 보장법이라고도 합니다.

2. 청구권 행사 방법 및 조건

✅ 청구 행사 기간
임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 의사를 전달해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리 행사가 불가능하므로 반드시 주의해야 합니다.

✅ 행사 방법
법적으로 정해진 방식은 없지만, 분쟁 예방을 위해 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등 증거가 남는 서면 방식으로 통보하는 것이 가장 안전합니다.

✅ 계약 조건

기간: 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.

임대료: 기존 임대료(보증금, 월세)의 5% 범위 내에서만 인상 가능합니다. 임대인과 임차인이 협의하여 결정하며, 5% 인상이 필수는 아닙니다.

3. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

주택임대차보호법에 따라 다음과 같은 정당한 사유가 있을 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다:

임대인(또는 직계존비속)의 실제 거주 목적
2기 이상의 차임액 연체
상호 합의 하 상당한 보상 제공
주택의 고의 또는 중대한 과실로 인한 파손
임대인 동의 없는 무단전대
주택의 전부 또는 대부분 철거/재건축 필요성

4. '묵시적 갱신'과의 차이점

두 제도는 계약 연장이라는 점에서 유사하지만, 발생 조건과 효과에서 차이가 있습니다. 묵시적 갱신의 경우 임차인의 갱신 청구권을 사용하지 않은 것으로 간주하고 청구권은 소멸하지 않습니다. 쉽게 말해 묵시적 갱신으로 2년 연장해서 거주했더라도 만기 후 청구권을 행사하여 2년 더 거주 할 수 있습니다.

5. 갱신청구권 시행시기

계약갱신 청구권 2+2 법은 2020년 7월 31일부터 시행되었으며, 당시 존속 중인 모든 임대차 계약에 적용되었습니다.

또한, 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장한 후, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있는 권리를 갖습니다. 이는 주택임대차보호법이 임차인의 주거 이동의 자유를 보장하기 위해 마련한 특별 규정입니다.

6. 임차인의 계약 해지권

계약갱신청구권으로 계약이 연장되더라도, 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 발생하며, 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다.

반면, 임대인은 정당한 사유 없이 계약을 해지할 수 없습니다.

6.1 계약 해지의 효력은 다음과 같이 발생합니다.

효력 발생 시점: 임대인이 임차인의 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약 해지의 효력이 생깁니다.

보증금 반환 의무: 계약 해지의 효력이 발생하는 시점에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 즉, 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 돌려주어야 합니다.

임차인의 의무: 임차인은 계약 해지 효력이 발생하기 전까지, 즉 해지를 통보한 후 3개월 동안 계약이 유지되며 임차인의 의무는 지속됩니다.

5.2 최근 대법원 판례

최근 대법원은 "갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 임차인이 해지를 통보했더라도, 그 통보가 임대인에게 도달한 시점부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다"고 판결하여 임차인의 권리를 더욱 명확히 했습니다.

따라서 계약갱신청구권을 사용한 임차인은 갱신된 2년의 기간에 얽매이지 않고, 개인적인 사정이 생겼을 때 비교적 자유롭게 이사를 계획할 수 있습니다. 반면, 임대인은 임차인의 갑작스러운 해지 통보에 대비하여 보증금 반환 계획을 미리 세워두는 것이 중요합니다.

7. 갱신계약과 재계약의 차이

임대차 계약 만료 시점이 다가오면 임대인과 임차인 모두 계약 연장에 대해 고민하게 됩니다. 이때 사용되는 '갱신계약'과 '재계약'이라는 용어는 법적으로 큰 차이가 있어 명확히 구분해야 합니다. 각 경우에 따른 임대인의 달라지는 권리와 의무를 알기 쉽게 정리해 봤습니다.

7.1 갱신계약 vs 재계약, 무엇이 다른가요?

먼저 '갱신계약'은 크게 두 가지로 나뉩니다. 임차인이 법적 권리를 적극적으로 행사하는 '계약갱신청구권' 사용과, 양측이 아무런 의사 표시 없이 넘어가는 '묵시적 갱신' 이 두 가지가 있습니다. '재계약'은 이와 달리 양측이 새로운 조건에 상호 합의하여 완전히 새로운 계약을 맺는 것을 의미합니다.

7.2 자동갱신 및 계약갱신청구권을 행사한 경우

갱신 수용 의무: 법에서 정한 정당한 거절 사유가 없다면, 임차인의 갱신 요구를 반드시 수용해야 합니다.

임대료 인상 제한: 임대료(보증금, 월세)를 기존 금액의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다.

보증금 반환 의무: 갱신된 계약 기간 중 임차인이 중도 해지를 통보하면, 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 반환해야 합니다.

갱신 거절권: 임대인 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀)의 실거주 목적, 임차인의 2기분 이상 월세 연체 등 법에서 정한 사유가 있을 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.

임대료 증액권: 5% 범위 내에서 임차인과 협의하여 임대료 증액을 요구할 수 있습니다.

7.3 '재계약'을 하는 경우 (상호 합의)

사용·수익 보장 의무: 임차인이 계약 기간 동안 목적물을 문제없이 사용·수익할 수 있도록 주택의 상태를 유지하고 수선할 기본적인 의무를 집니다.

합의된 계약 준수: 새롭게 합의하여 작성한 계약서의 내용을 성실히 준수해야 합니다.

자유로운 조건 협의: 임대료 5% 상한선에 구속받지 않고, 임차인과 자유롭게 임대료를 협의하여 정할 수 있습니다. 계약 기간 등 다른 조건들도 마찬가지입니다.

계약 안정성 확보: '재계약'은 완전히 새로운 계약이므로, 임차인이 일방적으로 중도 해지를 할 수 없습니다. 임대인 입장에서는 2년의 계약 기간 동안 안정적인 임대차 관계를 유지할 수 있다는 장점이 있습니다.

위에서 살펴본 것과 같이 재계약과 갱신청구권 및 자동갱신의 차이점은 뚜렷합니다. 그에따라 임대인과 임차인 간 권리와 의무가 다르게 적용되는 것을 확인할 수 있습니다.

계약 연장 시 어떤 방식으로 진행할지 양 당사자 간 명확히 협의하고, 모든 합의 내용은 반드시 계약서나 특약사항에 기재하여 향후 분쟁의 소지를 미연에 방지하는 것이 필요합니다.