단기민간임대 부활!! 필수체크 포인트

2020년 7월 폐지되었던 단기 부동산민간임대가 다시 부활되었습니다. 처음 취지와는 다르게 투기 세력 유입 및 세금회피에 이용되는 등 치솟는 부동산 가격을 잠재울 목적으로 단기 4년과 장기 8년으로 나뉘어져 있던 민간임대 중 4년 단기 부동산민간임대를 폐지했어요.

최근에 단기 민간임대 등록이 다시 부활하게 되면서 많은 관심을 받고 있어요. 오늘은 단기 민간임대의 등록 요건과 세금 혜택 및 주의할 점에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

1. 등록 시작일

새롭게 부활 된 단기민간임대는 종전 4년에서 6년으로 기간이 늘어났어요. 2020년부터 순차적으로 4년 단기주택임대는 등록 후 4년이 되는 때에 별도의 절차없이 자동으로 말소가 되었고, 아파트 등록임대주택도 함께 폐지가 되었습니다.

6년 단기 민간임대는 2025년 6월 4일부터 시행되므로 이후 등록할 수 있어요. 기존보다 세제 혜택이 늘어난 부분도 있지만 지방세 등에서 줄어든 부분도 있으니 꼼꼼한 체크가 필요해요. 자신에게 맞는 투자 계획 검토를 통해 세금 혜택을 누릴 수 있는 기회를 잡아보세요.

2. 단기 민간임대 세금 혜택

부활한 6년 단기 민간임대를 등록하면 여러 가지 비과세 혜택이 주어져요. 거주주택 양도세 비과세, 양도세 중과배제, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받을 수 있어요. 이러한 세금 혜택으로 서민 주거 안정을 위한 공급대책 마련의 일원으로 마련된 것으로 개인의 임대주택 사업을 운영하는 데 큰 도움이 될 거예요.

특히, 임대주택을 처음 운영하는 분들에게는 더욱 유리한 조건이 될 수 있답니다. 하지만 이 혜택을 받기 위해서는 등록 시 갖추어야 할 요건과 주의해야 할 사항들이 있어요.

2-1. 거주주택 양도세 비과세

거주주택 양도세 비과세는 다음의 요건을 충족한 경우에 한하여 거주 주택 비과세를 받을 수 있어요.

매입임대 주택일 것
기준시가 수도권 4억이하, 비수도권 2억 이하일 것.
계속해서 6년이상 임대할 것
임대료 상향조정 5%미만 일것.

다만, 거주주택 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 있는데요. 2018년 9.13 대책에 해당되는 다음의 주택입니다.

거주주택 양도세 비과세 적용 되지 않는 경우

- 1세대가 국내에 있는 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 세대원이 조정대상지역의 집을 새로 취득하여 임대등록 한 경우 (민간임대주택에 관한 특별법 제 2조 6호의 2에 따른 단기민간임대주택)

2-2. 양도세 중과배제

1) 매입임대 주택

단기 민간임대 등록시 거주주택 양도세 비과세와 양도세 중과배제 등의 혜택을 받으려면 다음의 몇가지 요건이 충족되어야 합니다.

비아파트인 주택으로 연립, 다세세, 오피스텔, 빌라, 상가주택 등 아파트가 아닌 주택이 해당됩니다.
건설이 아닌 매입임대 주택으로 단기 6년 민간주택임대 등록하고 6년 이상 임대할것, 임대료 5%이상 증액하지 않을 것을 지켜줘야 합니다.
주택가액은 임대개시 당시 공시가격이 4억이하, 비수도권은 2억이하이어야 합니다. 종전의 (6억이하/3억이하)와 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
2018년 9월 14일 이후 집을 한 채 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역의 주택을 임대등록한 장기 일반 임대주택은 양도세 중과배제를 받지 못합니다. 다만, 거주주택 양도세 비과세는 가능하니 참고하세요.

2) 건설임대주택

단기 임대주택은 매입임대 뿐만 아니라 건설임대주택도 부활이 되었어요. 요건은 다음과 같습니다.

건설임대주택 단기 민간임대주택으로 등록하고 대지면적 298m²이하일것, 전용면적이 149m²이하로 2호 이상의 주택을 임대할 것.
최초로 임대를 개시한 날 또는 신고한 해 기준 공시가격이 6억 이하일것.
6년이상 계속 임대하고 임대료 증가율이 5%이하일 것.

2-3. 종부세 합산배제 요건

1) 매입임대주택

매입임대주택 중 민간임대주택에 단한 특별법 제2조 제6호의 2에 따른 단기민간임대주택으로 다음의 요건을 갖춘주택에 해당합니다.

임대를 개시한 날 또는 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 수도권 4억원, 비수도권 2억원 이하일것.
6년 이상 계속하여 임대할것.
임대로 증가율이 5%를 초과하지 않을 것.
임대료 증액이 있은 후 1년 내 증액하지 않을 것.

제외주택

양도세 중과배제와 마찬가지로 예외가 있는데요.
2018년 9월 14일 이후 집을 한 채 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역의 주택을 임대등록한 장기 일반 임대주택은 종부세 합산배제를 받지 못합니다.
법인도 마찬가지로 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 사업ㄹ자등록 등을 신청한 조정대상지역에 있는 단기민간 임대 사업자는 종부세합산배제를 받을 수 없습니다. (2020년 6월17일 대책)

2)건설임대 주택

전용면적이 419m²이하로 2호 이상의 주택을 임대할 것.
최초로 임대를 개시한 날 또는 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준 공시가격이 6억 이하일 것.
6년이상 계속 임대하고, 임대료 증액이 5%를 초과하지 않을 것.
임대료 증액이 있은 후 1년 내 인상하지 않을 것.

3. 취득세, 재산세

조세특례제한법 및 소득세법 시행령의 개정 여부를 확인해야 해요. 지방세 특례제한법에서 단기민간임대의 지방세 감면조항이 빠져 있기때문입니다.

요건을 갖추면 최대 85%까지 취득세 감면을 받았던 종전과 달리 지방세법 상 취득세와 재산세는 현재 10년 장기 일반 민간 임대주택에만 적용되고 있어 매우 아쉬운 점입니다. 이 부분도 놓치지 말고 체크해보세요.

지금까지 단기 민간임대에 대한 전반적인 내용을 살펴보았어요. 등록을 고려하고 계신 분들은 꼭 필요한 정보를 잘 챙기시고, 세금 혜택을 최대한 활용하시길 바랍니다.

문의처: 각 시군구 세무과

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이런 자료를 참고 했어요.

[1] SBS Biz - 빌라 사서 6년 임대등록하면 세제혜택…'단기임대' 5년 만에 부활 (https://biz.sbs.co.kr/article/20000237295)

[2] 한국경제 - 단독·연립·다세대 등 비아파트 단기임대 부활 (https://www.hankyung.com/article/2025052816431)

[3] 세무사신문 - 6년 단기임대 부활… (https://세무신문)