국토교통부가 2026년 9월 17일, 토지거래허가구역(이하 '토허구역') 내 '세입자 낀 주택'을 매수할 때 실거주 의무를 유예해주기로 했는데요. 이에 대한 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 발표했습니다.
5월에 이어 넉 달 만에 또다시 조치가 손질된 건데요, 이번엔 임차인의 계약갱신청구권까지 반영해 유예 인정 범위 자체가 넓어졌다는 점이 눈에 띕니다.
과연 이번 연장이 꽉 막혔던 '세 낀 매물' 거래와 전월세 시장에 실제로 숨통을 틔워줄 수 있을지, 오늘 하나씩 짚어보겠습니다.
📢 이번에 뭐가 달라졌나?
핵심만 먼저 말씀드리면, 신청 기한이 1년 늘고 유예 인정 범위도 임차인의 갱신계약 기간까지 확대됐습니다.
기존에는 현재 세입자와의 계약이 끝나는 시점까지만 입주를 미룰 수 있었는데, 앞으로는 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 계약을 한 번 더 갱신하면 그 최대 2년까지도 추가로 유예를 인정받을 수 있게 된 거죠.
이걸 다 합치면 시행일인 2026년 10월 1일 기준으로 신청 가능 기간 15개월에 갱신계약 최대 24개월을 더해 최장 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있고, 실질적으로 2029년까지 입주가 유예되는 사례도 나올 수 있습니다.
관련 내용은 부동산 거래신고법 시행령 개정안에 담겨 9월 18일 입법예고, 10월 1일부터 시행될 예정이에요.
| 구분 | 5월 발표(기존) | 9월 발표(변경) |
|---|---|---|
| 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 | 2027년 12월 31일까지 |
| 유예 인정 범위 | 기존 임대차 계약 잔여기간까지만 | 갱신계약(1회, 최대 2년)까지 확대 |
| 최장 유예 기간 | 계약 잔여기간 한도 | 최장 3년 3개월(2029년경까지) |
| 매수자 요건 | 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 유지 | 동일하게 유지 |
| 유예 종료 후 의무 | 2년간 실거주 | 동일하게 유지 |
단, 매수자 요건이나 유예 종료 후 2년 실거주 의무 같은 기본 원칙은 그대로라는 점 참고하세요.
정부는 이번 조치를 "실거주 원칙은 유지하면서 임대 중인 주택 거래의 현실적 어려움을 보완하고, 임차인의 주거 안정성도 함께 높이려는 취지"라고 설명했습니다.
🏠 토지거래허가구역, 실거주 의무는 왜 있는 걸까?
토지거래허가제는 부동산 투기를 막기 위해 특정 지역의 토지·주택 거래를 제한하는 제도예요. 일정 규모 이상의 주택을 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 이를 통해 투기적 거래를 걸러내고 실수요자 위주로 거래를 유도하는 게 목적입니다.
주택의 경우 허가를 받으려면
✅잔금일 당일 전입
✅허가일로부터 4개월 이내 잔금 지급
✅입주 후 최소 2년간 실거주
이 세 가지 요건을 다 충족해야 해요. 쉽게 말해, "이 집은 투자용이 아니라 직접 살 집으로만 사세요"라는 원칙을 못 박아 둔 셈이죠.
서울에서는 강남구·서초구·송파구 주요 단지, 용산구·성동구·양천구 일부 등이 대표적인 토허구역으로 지정돼 있습니다.
2025년 2월에는 5년 만에 잠실·삼성·대치·청담(이른바 '잠·삼·대·청') 지역이 상당 부분 해제됐지만, 재건축을 추진 중인 14개 단지는 투기과열 우려로 지정이 그대로 유지됐어요.
공교롭게도 이번 발표와 같은 날인 9월 17일, 서울시는 이 14개 단지 등에 대한 토허구역 지정 기간을 2026년 12월 31일까지 1년 3개월 연장한다고 밝히기도 했습니다.
서울시는 2027년까지 총 59곳의 토허구역을 정비사업 진행 상황에 맞춰 순차적으로 해제할 계획인 것으로 파악됩니다.
📅 실거주 유예 논의, 어쩌다 여기까지 왔나?
이번 연장은 갑자기 튀어나온 조치가 아니라, 올해 초부터 이어져 온 정책의 연장선입니다. 아래 표로 흐름을 정리해봤어요.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2026년 2월 | 다주택자의 신속한 매도를 돕기 위해, 임차인이 있고 매수자가 무주택자인 경우 실거주 의무를 임대차 계약 종료일까지 한시 유예하는 방안 첫 발표 |
| 2026년 5월 9일 | 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고, '세 낀 매물' 거래가 막히지 않도록 유예 조치를 재발표 |
| 2026년 5월 29일 | 확대된 유예 조치 시행령 개정·시행 |
| 2026년 9월 15일 | 여당 권칠승 정책위의장, "올해 말까지만 신청 가능해 내년 매도 희망자는 신청 불가"라며 연장과 갱신계약 반영 제안 |
| 2026년 9월 17일 | 국토부, 신청 기한 1년 연장 및 유예 범위 확대 공식 발표 (같은 날 서울시도 재건축 추진 단지 토허구역 연장 발표) |
| 2026년 9월 18일 | 부동산 거래신고법 시행령 개정안 입법예고 |
| 2026년 10월 1일 | 개정 시행령 시행 예정 |
이번 연장의 배경에는 세제 변화도 함께 있어요.
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에서 조정대상지역 다주택자의 양도소득세 중과세율이 한시적으로 완화됐거든요
- 2주택자 +5~10%p
- 3주택 이상 +10~15%p 수준으로 낮아지는 내용이며, 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다.
다주택자가 집을 팔 '이유'는 세제개편으로 만들어졌는데, 정작 세입자가 있어 실거주 요건 때문에 거래 자체가 막혀버리면 곤란하겠죠.
이번 실거주 유예 연장은 바로 이 지점, 즉 "팔 이유는 생겼는데 팔 수 있는 여건이 부족했던" 상황을 보완하려는 후속 조치로 분석됩니다.
🏛️ 국토부·서울시·정치권은 각각 뭐라고 했나?
국토교통부:
신청 기한 연장과 유예 범위 확대가 갭투자를 새롭게 허용하는 게 아니라는 점을 분명히 했습니다.
매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하고, 유예 기간이 끝나면 2년간 직접 거주해야 하니 투기적 매입과는 다르다는 논리예요.
참고로 조정대상지역 내 매입임대주택(등록임대주택)은 임대의무기간 때문에 거래가 제한되는 특수성이 있어, 형평성 차원에서 유예 기간을 함께 미룰 수 있게 했다는 설명도 나왔습니다.
서울시:
같은 날, 재건축을 추진 중이고 안전진단을 통과한 14개 단지 등에 대한 토허구역 지정을 1년 3개월 연장했어요.
재건축 기대감에 따른 매수 대기 수요 유입, 즉 투기 가능성을 이유로 들었습니다. 실거주 유예는 넓히면서 투기과열 우려 지역의 지정은 유지·연장하는, 다소 결이 다른 두 조치가 같은 날 함께 나온 셈이죠.
정치권:
"실거주 유예 확대 조치가 올해 말까지만 신청 가능해 내년에 매도하려는 다주택자는 신청조차 못 한다"며, 유예 연장과 임대차 갱신계약 허용을 함께 제안한 건데요. 이번 국토부 발표가 여당 제안을 상당 부분 반영한 결과로 해석되는 이유입니다.
다만 부동산 정책 전반에 대해 여야가 완전히 합의한 건 아니고, 정책위 부의장 간 1대1 협의체를 통해 이견을 계속 조율해가는 단계로 파악됩니다.
💬 전월세 시장, 정말 숨통이 트일까?
기대와 우려가 팽팽하게 맞서는 대목이 바로 여기입니다. 결론부터 말씀드리면, "거래 문턱은 낮아지지만 단기 효과는 크지 않을 것"이라는 게 전문가들 사이의 대체적인 시각이에요.
긍정적으로 보는 쪽:
우리은행 부동산연구팀입니다. "세제개편이 다주택자가 집을 '팔 이유'를 만들었다면, 이번 조치는 '팔 수 있는 여건'을 넓힌 것"이라며, 세입자가 있다는 이유만으로 막혀 있던 매물이 시장에 나올 수 있어 매매 가능 범위가 확대될 거라고 봤습니다.
임차인이 갱신청구권을 행사해도 유예 기간이 함께 늘어나니, 무주택자의 자금 조달과 임차인의 주거 안정성을 동시에 지원하는 효과가 있다는 설명도 있었어요.
회의적으로 보는 쪽:
대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "임차인이 있는 주택은 잔여 계약기간이 길수록 매매가 어렵고, 실수요자도 장래 입주일과 잔금일을 전제로 계약하는 걸 부담스러워한다"며 단기 거래량 증가 효과는 크지 않을 거라고 진단했어요.
이 연구위원은 한발 더 나아가 "임대주택 매물 출회를 유도하면서 동시에 임대 물량 유지로 전월세 시장 안정을 도모하는 건 모순"이라고도 지적했습니다.
실거주 완화만으로는 매물 출회 효과가 제한적이고, 토허제 자체와 대출 규제(주택담보대출 한도 2억~6억 원 제한 등)가 여전히 거래를 가로막고 있다는 지적도 나옵니다.
흥미로운 건 우리은행 남혁우 연구원조차 긍정적 평가와 별개로 "전월세 매물이 동반 감소하면서 전월세 가격 변동성이 커질 가능성"을 함께 언급했다는 점이에요.
즉 세입자를 낀 채로 거래가 이뤄지면 그만큼 전월세 매물로 나올 물량이 줄어드는 딜레마가 생길 수 있다는 거죠.
다만 무주택자 요건과 2년 거주 의무가 유지되는 만큼, 이로 인한 가격 하락 효과는 제한적일 거라는 분석도 함께 나옵니다.
| 관점 | 주요 논리 |
|---|---|
| 긍정 | 세 낀 매물 거래 문턱 완화 → 매매 가능 범위 확대 |
| 긍정 | 임차인 주거 불안 해소, 전월세 시장 안정에 기여 |
| 회의적 | 입주 시점 조율 어려움 + 대출 규제로 단기 효과 제한적 |
| 양면적 | 거래 확대 기대 vs 전월세 매물 감소·변동성 확대 우려 |
이해를 돕기 위해 가상의 상황을 하나 그려볼까요?
무주택자인 김도윤 씨가 2026년 10월, 세입자가 있는 서초구 아파트를 매수했다고 가정해봅시다.
세입자와의 기존 계약이 1년 남았고, 세입자가 계약갱신청구권을 써서 2년을 더 산다면, 김도윤 씨는 이론상 최장 3년 뒤에나 입주하면 됩니다. 그사이 세입자는 안정적으로 거주할 수 있고, 김도윤 씨도 잔금 마련 시간을 벌 수 있죠.
다만 이 구조가 성립하려면 매수자가 그 기간 내내 무주택을 유지해야 하고, 유예가 끝난 뒤에는 반드시 2년을 실거주해야 한다는 전제가 붙습니다.
⚠️ "땜질 처방"이라는 비판도 나오는 이유
기대만큼이나 비판의 목소리도 만만치 않습니다. 정말 정책이 오락가락한다는 인상을 지우기 어려운 게 사실이거든요.
정책 신뢰도 문제가 가장 크게 지적됩니다.
현장 공인중개사들은 "정책이 너무 자주 바뀌면서 매수자·매도자 모두 정부에 대한 신뢰가 크게 떨어졌다"고 말합니다.
세종대 신보연 교수 역시 "일단 정책을 내놓고 문제가 생기면 그때그때 보완책을 내놓는 식"이라며 "유예를 계속 늘리면 신뢰를 주지 못한다"고 비판했어요.
다양한 비거주 사유(직장 발령, 자녀 교육, 자금 사정 등)를 계속 예외로 인정해주는 것 자체가 사실 "실거주 일방 규제가 애초에 무리였다"는 방증이라는 지적도 있었어요.
형평성 논란도 빼놓을 수 없습니다.
5월 발표 당시 유예가 연말 종료된다고 안내받아 이를 믿고 서둘러 주택을 처분한 다주택자들이, 이번 재연장으로 결과적으로 손해를 보게 된 상황이 대표적이에요.
세입자를 내보내려고 이사 지원비로 1억 원까지 지출했던 집주인이 "그 비용이 무의미해졌다"며 불만을 제기한 사례도 보도됐습니다. "먼저 움직인 사람만 바보 되는 것"이라는 한 중개사의 말이 이 상황을 압축적으로 보여주네요.
정책을 믿고 발 빠르게 움직인 사람이 오히려 손해를 보는 구조라면, 다음번에도 정부 발표를 곧이곧대로 믿고 움직일 사람이 얼마나 될지 걱정되는 대목입니다.
갭투자 우려에 대해서는 앞서 말씀드린 대로 정부가 "무주택 실수요자의 거래 선택지를 한시적으로 넓힌 것"이라며 선을 그었지만, 일부에서는 "실거주 원칙에 대한 예외가 이렇게 자꾸 누적되면 원칙 자체가 흔들리는 것 아니냐"는 의문을 제기하고 있습니다.
📊 최신 시장 동향은 어떤가?
9월 둘째 주 기준 통계(한국부동산원 등 인용 보도)를 보면, 전국 아파트값은 0.08% 상승했고 서울 아파트값도 소폭 상승세를 이어간 것으로 알려져 있습니다.
다만 서울 상승폭이 0.20%인지 0.16%인지는 매체마다 인용 수치가 조금씩 달라, 정확한 값은 한국부동산원 원자료를 통해 재확인이 필요해 보입니다.
전세가격 역시 전국·서울 모두 완만한 상승세를 보였는데, 역세권이나 대단지처럼 정주 여건이 좋은 곳 위주로만 제한적으로 오르는 흐름이라는 분석이 많습니다.
주목할 점은 가격은 오르는데 거래량 자체는 줄어드는 추세라는 거예요. 실거주 유예 조치가 실제로 거래량을 얼마나 늘렸는지 공식 통계는 아직 없습니다.
제도가 10월 1일부터 본격 시행되는 만큼 사후 효과를 확인하려면 시간이 더 필요하겠죠.
실제로 "매물은 늘었지만 실제 거래는 아직 미지수"라는 정성적 평가가 현재로선 가장 정확한 진단인 것 같습니다.
🔜 앞으로 일정은 어떻게 되나?
핵심 일정을 정리하면 이렇습니다.
- 2026년 9월 18일: 부동산 거래신고법 시행령 개정안 입법예고
- 2026년 10월 1일: 개정 시행령 시행, 최장 3년 3개월 유예 규정 적용 시작
- 2027년 12월 31일: 실거주 유예 신청 마감 기한
- 2026년 12월 31일: 서울시가 연장한 재건축 추진 단지 등 토허구역 지정 기한(이후 재지정 여부 재검토)
- 2027년까지: 서울시 총 59곳 토허구역, 정비사업 진행 상황에 맞춰 순차 해제 예정
전문가들은 공통적으로 이번 조치가 단기간에 거래량을 크게 늘리기는 어렵고, 근본적으로는 신규 주택 공급 확대와 정책 예측 가능성을 높이는 작업이 병행돼야 한다고 입을 모읍니다.
넉 달 만에 또 한 번 정책이 수정된 만큼, 앞으로 비슷한 변경이 또 있을 때 시장이 관망세로 돌아설 가능성도 있다는 지적이 나오는 이유입니다.
💡 마무리
정리하자면, 토지거래허가구역 내 실거주 유예 신청 기한이 2027년 12월 31일까지 1년 연장되고 유예 인정 범위도 임차인의 갱신계약(최대 2년)까지 확대되면서, 매수자는 최장 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있게 됐습니다.
세입자가 있다는 이유만으로 막혀 있던 거래에는 분명 숨통이 트일 여지가 생겼지만, 대출 규제와 실수요자의 입주 시점 부담 같은 근본적인 제약은 그대로라 단기간에 거래가 폭발적으로 늘어나긴 어려워 보입니다.
만약 세입자가 있는 토허구역 내 주택을 매수하거나 매도할 계획이 있다면,
▲매수자 무주택 유지 요건(2026년 5월 12일 기준)
▲유예 종료 후 2년 실거주 의무
▲10월 1일 시행령 시행일
이 세가지는 반드시 확인하세요. 실제 신청 절차와 세부 요건은 시행령 공포 이후 관할 지자체나 국토교통부 공고를 통해 다시 한번 꼼꼼히 체크하시길 바랍니다.
정책이 자주 바뀌어 시장의 혼선을 염려하는 목소리가 있지만, 치솟는 비정상적 부동산 쏠림현상에 대해 서민 및 청년들은 숨이 막힐지경입니다.
이 문제에 대해 정부의 의지가 확고한 만큼 시장안정을 위한 성공적인 정책을 위해서 필요하다면 시장상황에 따른 적정한 손질은 분명 긍정적인 면도 있어 보입니다.
정책이 자주 바뀌는 분야인 만큼, 섣불리 움직이기보다는 전문가 상담과 최신 공고 확인을 함께 병행하는 게 안전하겠습니다.