🏠 정부가 드디어 새 부동산 세제개편안을 내놨습니다.
2026년 8월 3일, 기획재정부가 세제발전심의위원회를 열고 '2026년 세제개편안'을 확정·의결했는데요. 이번 개편안은 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세) 체계를 실거주 여부 중심으로 뜯어고치는 내용이라, 1주택자든 다주택자든 관심 있게 지켜봐야 할 소식입니다.
이번 개편안 이달(8월) 20일까지 입법예고를 거쳐 국무회의 의결 후 9월 국회에 제출될 예정이에요.
아직 국회 심의가 남아있어 세부 수치는 바뀔 수 있다는 점, 미리 참고하시고요. 오늘은 이번 개편안의 핵심 특징과 시장 반응, 그리고 전문가들의 의견까지 한 번에 정리해드리겠습니다.
[이 글에서 다루는 내용]
- 8·3 세제개편안 핵심 개요
- 종합부동산세(종부세) 개편 상세
- 양도소득세(양도세) 개편 상세
- 취득세 개편 내용
- 이전 정책과 뭐가 다른가
- 시장 반응
- 전문가 의견
🔍 8·3 세제개편안, 핵심 개요는?
이번 개편안의 원칙은 "집은 사는(Buying) 것이 아니라 사는(Living) 곳"이라는 슬로건 한 줄로 요약됩니다. 쉽게 말해, 실거주 여부를 세금 부담의 핵심 기준으로 삼겠다는 거예요.
시가 30억 원 이하 실거주 1주택자의 세 부담은 낮추고, 40억~50억 원 이상 초고가 주택이나 비거주·다주택 보유자에게는 세 부담을 확 늘리는 방향입니다.
이런 개편이 나온 배경에는 계속되는 집값 상승세가 있습니다. 2026년 상반기 서울 아파트값은 5.11% 올랐는데, 이는 작년 연간 상승률(8.7%)보다도 더 빠른 속도였다고 해요.
특히 눈에 띄는 건 강남3구 같은 상급지보다 성북구(8.27%), 강서구(7.53%), 구로구(7.05%), 관악구(6.92%) 같은 중저가 지역의 상승폭이 오히려 더 컸다는 점입니다. 강남3구 중 서초는 2.66%, 송파는 3.93% 상승에 그쳤거든요.
또 하나 정부가 참고한 건 과거의 실패 경험입니다. 문재인 정부 시절 양도세 위주로 세제를 강화했다가 '매물 잠김'(매매 자체가 얼어붙는 부작용)이 생겼던 거죠.
이번에는 그 학습효과를 반영해서, 보유세는 강화하되 거래세(양도세)는 한시적으로 완화하는 '패키지' 접근을 택했습니다.
💰 종합부동산세(종부세), 뭐가 어떻게 바뀌나요?
기존 문제점과 개편 방향
기존 종부세는 "1·2주택자"와 "3주택 이상 보유자"에 서로 다른 세율을 적용해서, 같은 가격 주택이라도 보유 채수에 따라 세금이 달라지는 형평성 문제가 있었어요. 정부는 이번 개편을 통해 이 부분을 손보겠다고 밝혔습니다.
참고로 지난해(2025년) 기준 종부세 납세자는 48만 577명으로, 전체 주택 소유자의 약 3% 수준이었다고 해요. 이 중 95% 이상이 과세표준 12억 원 이하 구간에 몰려 있어서, 사실 종부세는 원래도 '초고가 주택 세금'에 가까웠던 셈이죠.
단계별 시행 일정
종부세 개편은 한 번에 시행되지 않고 단계적으로 진행됩니다.
| 연도 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2027년 | 과도기. 거주 여부에 따라 기본공제금액 차등 조정, 공정시장가액비율 인상, 1·2주택자 일부 세율 인상 |
| 2028년 | 주택 수별 세율표 폐지 → 과세표준 구간별 단일세율 적용('주택 수' 기준에서 '총 주택가액' 기준으로 전환). 1세대 1주택 세액공제는 보유공제 폐지 후 거주공제로 전환 |
즉, 2028년부터는 몇 채를 갖고 있느냐가 아니라 전체 주택가액이 얼마냐가 종부세의 기준이 되는 거예요. '몇 채'가 아니라 '총 자산가치'로 과세 기준이 바뀐다는 점, 꼭 기억해두세요.
기본공제와 공정시장가액비율, 이렇게 달라져요
- 거주 1세대 1주택: 기본공제 12억 원 → 14억 원(시가 약 20억 원까지 사실상 비과세 수준)
- 비거주 1주택: 기본공제 12억 원 → 9억 원(오히려 하향)
- 거주·비거주 1주택자 공정시장가액비율: 60% → 70%
- 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 이상: 80%
공정시장가액비율은 2009년 도입 이후 2018년까지 80%로 유지되다 2021년 95%까지 올랐고, 이후 윤석열 정부에서 시행령 개정으로 하한선인 60%까지 낮춰진 바 있어요(법 개정 없이 60~100% 범위 안에서 정부가 조정 가능한 항목입니다). 이번에 다시 단계적으로 올리는 방향이라는 점, 참고하세요.
실제로 세금이 얼마나 달라지나요? (정부 발표 시뮬레이션)
말로만 설명하면 감이 잘 안 오죠. 정부가 발표한 구체적인 시뮬레이션 수치를 표로 정리해봤습니다.
| 구분 | 현재 | 개편 후(2028년 기준) |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 · 시가 20억 원 | 27만 6천 원 | 10만 8천 원 |
| 실거주 1주택 · 시가 25억 원 | 46만 1천 원 | 32만 3천 원 |
| 실거주 1주택 · 시가 30억 원 | 91만 원 | 76만 원 |
| 실거주 1주택 · 시가 40억 원(초고가) | 262만 7천 원 | 325만 2천 원 |
| 3주택(동일가격) · 시가 20억 원 | 126만 7천 원 | 442만 4천 원 |
| 3주택(동일가격) · 시가 70억 원 | 3467만 5천 원 | 7225만 7천 원 |
| 비거주 1주택 · 시가 20억 원(60세, 10년 보유) | 27만 6천 원 | 152만 1천 원 |
표를 보면 흐름이 명확하죠. 시가 20억~30억 원 실거주 1주택자는 오히려 세금이 줄어드는 반면, 다주택자나 비거주자는 같은 20억 원대 주택이라도 세 부담이 3~5배 이상 뛰어요.
참고로 시가 20억 원은 공시가격 약 14억 원 수준으로, 올해 공동주택 기준 상위 2.3%(약 36만 3천 호)에 해당한다고 하니, 전체 공동주택의 97% 이상은 사실상 종부세 부담에서 벗어난다고 볼 수 있습니다.
거주 여부에 따른 차이는 더 극단적이에요.
60세에 시가 40억 원 주택을 보유한 경우, 거주 시 2028년 종부세는 325만 원(현재보다 62만 원 증가)이지만 비거주 시에는 1114만 원(현재보다 851만 원 증가)까지 늘어납니다.
같은 집을 갖고 있어도 거기 실제로 사느냐 아니냐에 따라 최대 13배 이상 세금 차이가 날 수 있다는 이야기예요. 정말 확실하게 "살면 혜택, 안 살면 세금 폭탄" 구조로 설계됐다는 인상입니다.
실제 아파트 단지는 얼마나 오를까요?
시뮬레이션 수치보다 와닿는 건 역시 실제 단지 사례겠죠. 국회 통과를 가정한 언론 보도 기준으로 정리해봤습니다.
- 아크로리버파크(반포, 전용 112㎡, 시세 60억 원대): 올해 보유세(재산세+종부세 등) 3816만 원 → 내년 6142만 원(약 61% 증가)
- 한남더힐: 약 1억 3천만 원 수준으로 대폭 증가
- 마래푸(마포래미안푸르지오, 시가 30억 원 수준): 1097만 원
- 서초 아크로(시가 68억 원): 7200만 원
- 반포자이(전용 84㎡): 보유세 약 55% 증가
일부 고가 단지는 연간 보유세가 1억 원을 훌쩍 넘는 수준까지 늘어나는 셈인데요, 30억 원 이상 구간부터는 세율이 본격적으로 인상되고 40억 원(공시가격 28억 원) 이상은 중과세가 적용되니, 초고가 1주택자라면 이번 개편의 영향을 피하기 어려울 것 같습니다.
이로 인해 최소 16만 8천 호의 세 부담이 늘어날 것으로 전망되고요.
정부 추산에 따르면 향후 5년간 누적 13조 3천억 원의 세수가 늘어나고, 이 중 종부세분이 9조 3천억 원이라고 해요
다만 2027~2029년 종부세 세수만 2조 2천억 원 늘어날 거라는 별도 추산도 있어, 산정 기간과 범위가 다른 수치들이 함께 언급되고 있다는 점은 참고하시는 게 좋습니다.
📉 양도소득세(양도세) 개편, 핵심은?
'보유' 중심에서 '거주' 중심으로
지금까지는 주택을 오래 '보유'하기만 해도 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 받을 수 있었어요. 그런데 이번 개편안은 이걸 실제 '거주' 기간 중심으로 완전히 전환합니다.
즉, 앞으로는 집을 오래 갖고만 있는 것보다 실제로 얼마나 살았는지가 세금 혜택의 기준이 되는 거죠.
단계별 시행 일정
| 연도 | 주요 내용 |
|---|---|
| 2027년 | 현행 체계 유지. 다주택자 중과 가산세율만 한시적으로 완화(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p) |
| 2028년 | 보유공제 축소·거주공제 확대. 보유기간 공제는 연 2%·최대 20%로 축소, 거주기간 공제는 연 6%·최대 60%로 확대. 장기거주 소득공제액에 개인별·물건별 각 20억 원 한도 신설 |
| 2029년(최종 전환) | 1세대 1주택: 보유공제 완전 폐지, 거주기간만 연 8%·최대 80% 공제(10년 이상 실거주해야 최대 공제 가능) / 다주택자: 보유공제 폐지 후 거주기간만 연 2%·최대 30% 공제 / 공제 한도는 20억 원 → 10억 원으로 축소 |
정리하면, 2029년부터는 1주택자라도 10년 이상 실제로 거주해야만 최대 80% 공제를 받을 수 있게 됩니다. "그냥 오래 갖고만 있으면 되는" 시대는 끝나가는 셈이에요.
다주택자에게 열어준 '매도 퇴로'
여기서 흥미로운 대목이 하나 있어요. 정부는 종부세를 강화하는 대신, 다주택자에게 2028년까지 한시적으로 양도세 중과를 완화해 매도할 기회를 열어주기로 했습니다.
- 현행(2025년 5월 이후) 중과세율: 2주택자 기본세율 +20%p, 3주택 이상 +30%p
- 2027년 한시 완화: 각각 +5%p, +10%p로 대폭 인하
- 2028년: +10%p, +15%p로 소폭 재조정(여전히 현행보다 낮은 수준)
- 2029년부터: 다시 +20%p, +30%p로 원상 복귀, 최고 75% 양도세율 적용
소급 적용도 눈여겨볼 부분이에요.
2025년 5월 이후 이미 중과세율로 양도세를 납부한 거래도 소급해서 완화된 세율이 적용된다고 하니, 최근 다주택 상태로 집을 판 분들이라면 확인해볼 만합니다.
쉽게 말해, 다주택자 입장에서는 "2028년까지가 상대적으로 세금 부담이 적을 때 팔 수 있는 골든타임"이 되는 셈이죠.
매각 시기가 늦어질수록 세 부담이 커지도록 설계돼 있어서, 조기 매도를 유도하려는 의도가 분명해 보입니다.
🏘️ 취득세는 어떻게 바뀌나요?
취득세는 종부세·양도세만큼 세부 수치가 풍부하게 공개되지는 않았지만, 확인되는 내용은 다음과 같습니다.
- 생애최초 주택 취득세 감면: 적용기한을 2025년 12월 31일에서 2028년 12월 31일로 연장. 다만 소형주택 감면(300만 원 한도)은 인구감소지역 소재 주택으로 축소되고, 상시 거주 추징 요건은 일부 완화될 예정
- 출산·양육 지원 목적 주택 취득세 감면: 적용기한 연장, 비수도권·인구감소지역 주택 취득세 감면 확대, 공공매입임대주택도 감면 대상에 추가
- 다주택자 중과세율: 인하가 검토 중이며, 일시적 2주택·등록임대주택·증여 취득세 관련 개정도 예정
다만 구체적인 확정 세율까지는 아직 확인되지 않은 상태라, 국회 심의 과정에서 좀 더 명확해질 사안으로 보입니다.
🔄 이전 정책과 비교하면 뭐가 달라졌나요?
이번 개편이 이전 정책과 근본적으로 어떻게 다른지, 표로 한눈에 정리해봤습니다.
| 구분 | 이전 방식 | 8·3 세제개편안 |
|---|---|---|
| 과세 기준 | 주택 수(1·2주택 vs 3주택 이상) 중심 | 거주 여부 + 총 주택가액 중심 |
| 보유세·거래세 | 양도세만 강화(매물 잠김 부작용) | 보유세 강화 + 거래세 한시 완화 '패키지' |
| 실거주 여부 | 세제 전반에서 크게 구분하지 않음 | 종부세 기본공제·양도세 장특공제 등 전면에서 차등 적용 |
| 공정시장가액비율 | 60%까지 인하(윤석열 정부) | 다시 단계적 인상(1주택 70%, 다주택 80%) |
| 초고가 1주택자 | 다주택자와 별도로 취급 | 30억 원(시가 40억 원) 초과 시 다주택자 수준 중과 |
특히 마지막 항목이 눈에 띄어요. 초고가 1주택자를 다주택자 수준으로 중과하는 건 과거에는 없던 개념이거든요. 1채만 갖고 있어도 그 가격대가 30억 원을 넘으면 다주택자와 비슷한 수준의 세 부담을 지게 되는 겁니다.
📊 시장 반응은 어떨까요?
현장 중개업소 반응 – 의외로 "덤덤함"
세제개편 발표 직후 현장 반응이 궁금하실 텐데요, 의외로 상급지(강남·서초·송파)는 큰 동요가 없었다고 해요.
한 중개업소 관계자는 "상급지는 과거 문재인정부 때 세제개편을 많이 겪어봐서 학습효과가 크다"며, "세금이 오르는 것보다 집값 오르는 폭이 더 크고, 정권도 유한하다"는 인식이 강하다고 전했습니다. 실제 매도 문의도 거의 없는 "팔리면 팔리고 아니면 말고" 분위기라고 하고요.
마포 같은 중급지는 세제개편 관련 문의가 "한 건도 없다"는 반응이었어요. 오히려 대출 규제가 더 심각한 이슈로, "대출이 안 나와서 거래가 전혀 안 되는" 상황이 이어지고 있다고 합니다.
반면 실수요자·전세 세입자 입장은 조금 달라요. 1주택자들은 비거주 부담이 높아져 갈아타기가 더 어려워졌다고 호소하고, 전세 세입자는 전세는 줄고 매물은 늘면서 내 집 마련을 계속 미루는 처지라고 하네요.
중저가 주택·전월세 시장, 오히려 우려도
세제개편이 만능은 아니라는 지적도 나옵니다. 20억 원 이하 주택은 종부세 부담이 상대적으로 적어서, 오히려 이 가격대로 수요가 몰리면서 가격이 '상향 평준화'될 가능성이 제기되고 있어요.
양도세 혜택(장특공제)을 받으려면 실거주가 필수라는 점도 변수인데, 기존 임대주택이 자가 거주로 전환되면 전세 매물이 더 줄어들 수 있다는 우려도 있습니다.
임대 매물 부족 → 전세금·월세 상승 → 임차료 부담 전가 → 오히려 매매 수요 자극이라는 악순환 시나리오도 거론되는데요, 전문가들은 이번 정책이 "폭등만 막는 수준"이지 상승 추세 자체를 꺾지는 못할 것으로 보는 분위기입니다.
매물이 실제로 쏟아질까요? – 엇갈리는 시각
다주택자·비거주자의 매물 출회 전망에 대해서는 의견이 갈립니다.
- 긍정적 전망: 신한은행 우병탁 전문위원은 "보유세 부담을 느끼는 비거주 1주택자 중 양도세를 줄이면서 2028년 전까지 빨리 매도하려는 움직임이 늘면서 초고가 주택의 매물 출회 현상이 나타날 것"이라고 예상했어요.
- 회의적 전망: 반면 실거주 1주택자들이 세금 절감을 위해 집을 팔 가능성은 낮고, 오히려 전월세 가격 인상으로 대응할 거라는 지적도 있습니다.
- 한 공인중개사는 "부동산 가격이 수주일 내 수천만 원씩 오르는 상황에서 초고가 주택 소유자들이 매물로 내놓겠느냐"며 회의적인 입장을 밝혔고요.
종합적으로는 매물 출회 효과가 제한적일 거라는 시각이 좀 더 우세한 것 같습니다.
야당의 정치적 반응
국민의힘은 이번 세제개편안을 "더 걷고, 덜 주며, 생색만 내는 '양두구육' 개편이자 역대 최악의 세제개편안"이라고 강하게 비판했습니다(장동혁 대표).
"보유세와 거래세를 모두 올리면 주택 보유자가 오도 가도 못하게 돼 공급만 줄어들 것이며, 늘어난 세금 부담은 세입자에게 전가돼 전월세 인상으로 이어질 수 있다"는 논리인데요. "고물가·고환율·고금리로 힘든 국민의 부담만 늘렸다"며 "3.4조 원 더 걷는 '닥치고 세금'"이라고도 비판했습니다.
참고로 정부가 제시한 "5년간 누적 13조 3천억 원(종부세 9조 3천억 원)" 세수 증가 추산과 야당이 언급한 "3.4조 원" 수치는 산정 기준(전체 세제개편 항목 vs 부동산 항목만, 연간 vs 누적 등)이 다를 수 있어 단순 비교는 어렵다는 점, 참고해주세요.
출산·입양·혼인 세액공제 폐지, 가업상속공제 요건 강화(피상속인 기간 요건 10년→30년) 등 부동산 외 세제개편 항목에 대해서도 야당은 함께 비판하고 있습니다.
🧑💼 전문가들은 뭐라고 하나요?
긍정적 평가
정재호 목원대 교수는 "보유세는 강화하는 게 맞고, 거래세는 매매 활성화 방향으로 가야 한다"며 과거 양도세만 강화해 매매 자체가 위축됐던 정책 실패를 피할 수 있는 방향이라고 평가했습니다.
보유세 강화와 거래세 완화를 함께 가져가는 큰 틀 자체는 타당하다는 거죠. "집은 사는(Buying) 것이 아니라 사는(Living) 곳"이라는 실거주 중심 원칙 자체에는 공감하는 전문가들이 다수 있는 분위기이기도 합니다.
부정적·회의적 평가
반면 우려의 목소리도 만만치 않아요.
- 김효선 KB국민은행 수석전문위원은 서울 아파트 가격 상승세를 꺾기 어려울 것으로 봤어요. "세제개편만으로 가격 추세가 반전될 가능성은 크지 않다"며, 실거주 1주택 혜택이 강화되면 오히려 수도권 상급지로 수요가 계속 쏠릴 수 있다고 지적했습니다.
- 김인만 부동산경제연구소장은 정책의 명분 자체가 부족하다고 비판했습니다. "세금을 올리는 명확한 목적과 설명이 부족하다"며 추가 세수의 용도와 '정상화'의 정의가 모호하다고 지적했어요.
- 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 정책이 의도와 반대로 작동할 수 있다고 우려했습니다. 실거주 우대가 오히려 거래 위축을 초래하고, 비(非)아파트 시장 악화와 부동산의 '지위재화'화로 양극화가 심화될 가능성을 짚었고요.
공통적으로 "실제 효과가 얼마나 날지, 정책의 명분은 충분한지, 예상 못 한 부작용은 없는지"에 물음표가 남는다는 평가입니다.
이런 우려는 앞서 살펴본 서울경제 보도의 "중저가 주택·전월세 상승 압력" 분석, 그리고 야당의 "세입자 전가" 논리와도 방향성이 비슷하다는 점이 흥미롭네요.
💡 마무리 – 8·3 세제개편안, 이렇게 정리하면 됩니다
지금까지 8·3 세제개편안의 핵심 내용을 종부세·양도세·취득세 순으로 살펴봤는데요, 한 문장으로 요약하면 **"실거주 30억 원 이하는 완화, 비거주·초고가·다주택은 강화"**입니다.
종부세는 2027~2028년에 걸쳐 거주 여부와 총 주택가액 기준으로 전환되고, 양도세는 2029년까지 '보유' 대신 '거주' 중심 공제로 바뀌면서 다주택자에게는 2028년까지 한시적인 매도 퇴로가 열려 있는 구조예요.
다만 이 내용은 아직 정부 발표(안) 단계이고, 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 국회에 제출될 예정이라 국회 심의 과정에서 세부 수치가 바뀔 수 있다는 점을 꼭 유의하시기 바랍니다.
특히 1주택자의 갈아타기 계획이나 다주택자의 매도 시점을 고민 중이시라면, 최종 법률로 확정되는 시점까지 조급하게 움직이기보다는 진행 상황을 차분히 지켜보시는 걸 권해드려요.
부동산 세금은 한번 잘못 판단하면 되돌리기 어려운 만큼, 확정된 내용을 기준으로 신중하게 결정하시길 바랍니다.